第三千三百九五章 可惜

不仅足够本项目使用，还可以拿去买新的土地，其资金杠杆效用率高达1∶7。据公开信息披露，顺驰在2004 年的现金流总量中有78% 是通过销售得到的钱，只有10% 和12% 是来自银行和合作单位。在当时，几乎每一家房地产公司都在使用银行和合作单位的资金运作策略，而孙洪兵的超人之处，是他用紧绷而极端的速度战略将之发挥到了极致。

    王世曾经替孙洪兵算过一笔账：顺驰通过高地价的投标策略攻城略地，截至2003 年底，顺驰预缴地价的资金在70 亿元人民币以上，进入2004 年第一季度。预付资金规模已经超过100 亿元。从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，否则按期交付地价款是不可能的。资金流靠什么支撑呢？顺驰的答复干脆简单：靠销售资金回笼。问题是天京的地产项目销售回笼的资金不足以支撑需上缴的迅速增长的土地款。顺驰到底靠什么维持紧绷的资金链条呢？这不得不让人作出一种假设：顺驰在冒险，在赌博，在赌如今各级地方政府执行拍卖土地政策时的公信力。

    王世因此断言：“顺驰如此夸张的拿地方法将影响到全行业，这种恶意的竞争和同政府的博弈方式对于市场的规则而言是一种巨大的破坏。” 奈何天不佑孙洪兵！如果仅仅从战略本身而言，孙洪兵无疑是一个天才。他一眼看穿了房地产业的暴涨特质，然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。2004 年，顺驰宣称实现了120 亿元的销售额—— 实际上完成了92 亿元。富力集团董事长李思廉在一次论坛中说：“如果孙洪兵今年真能做到100 亿元的销售额，那正是万科和我公司销售额的总和。的确算得上是地产企业里的第一了。”孙宏斌日后说。如果老天再给顺驰1 年时间，就足可以消化掉所有的财务风险，实现全国战略的“完胜”。

    可惜，“老天”偏不给这一年时间。就当顺驰在各地疯狂“吃”地的同时。全国的房地产市场已呈现出过热现象。中国社科院的一份年度报告称。从宏观层面看。2004 年由于全国房地产市场，尤其是东部沿海主要城市房地产市场不断升温，房价不断上涨。造成大量普通居民买不起房，直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善，同时也影响到金融安全和社会稳定，民怨已渐成沸腾之势，上涨过快的房价成为千夫所指。其实这还是从全国角度来看的，而在发达城市来看的话，到了03年的时候，上沪就已经有点民怨沸腾高房价了！

    房地产过热，直接拉动生产资料价格的大幅上扬，宏观经济面临新的全面过热。毫无疑问，有“天价制造者”之称的顺驰是房价上涨过快的重要助推者之一。正是在这种判断之下，对房地产的调控已势在必行。2004月到5 月之间，国家推出了一系列严厉的调控措施，包括：控制货币发行量和贷款规模；严格土地管理，坚决制止乱占耕地；认真清理和整顿在建和新建的项目；在全国范围内开展节约资源的活动。中央一系列文件和举措如一道道“金牌”接踵而出——3 月25 日，推出再贷款浮息制度；4 月25 日，央行提高银行存款准备金率0.5 个百分点；4 月27 日，央行电话通知暂停突击放款；4 月29 日，颁发“严格土地管理”的紧急通知；4 月30 日，重量级大员发表“推进银行改革是整个金融改革当务之急”的讲话；5日，银监会宣布“进一步加强贷款风险管理”的7 项措施。与此同时，国内各大报刊纷纷发表言论，对房地产业的过热进行反思甚至出现情绪化的猛烈声讨……

    这一连串“急急如律令”般的政策出台和舆论营造，不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期，而且改变了政府对房地产业发展的支持理念和支持方式，从而直接导致了购买力的迅速下降，楼市成交量的急速萎缩。房地产业的冬天突然降临了。在所有受到冲击的开发商中，正阔步急奔在扩张道路上的顺驰无疑是受创最大的一家。王世对顺驰的预言不幸变成现实。从5 月开始，顺驰在首都、肃州等地的银行出现了惜贷，放款速度迅速减慢。5日，顺驰召开领导团队会议，紧急下令停止拿地。

    可惜，这孙洪兵不是重生者。他这么一种绷紧了资金链，通过高杠杆来进行操作的模式，一帆风顺还行，稍微有点波动那很容易就资金链断裂，然后一切就竹篮打水一场空了。如果他是重生者的话，也许会知道这么一个时候的民怨沸腾，也许就会稍微做点准备——毕竟对于重生者来说，未来房价继续狂飙那就是一定的！眼前稍微缓缓怕什么呢？还有七八年可以涨呢！可惜，他不是重生者，他不知道。