000129 买房

，肖逸飞没有发现特别不满意的地方。后院除了一个游泳池，就是草坪。岳妃说这游泳池很像放大的蚕豆，不过肖逸飞觉得更像猪腰子。

    总体来说，这套房子更适合美国那种一家几口人居住，后院的活动空间更大，而且和周围的邻居间隔树墙更高，隐秘性更好。站在后院，从各个角度看，邻居们能看到后院的窗户都刚好被大树给遮挡住。

    看来前主人可能是个小演员，或者就是个对家庭隐私很看重。肖逸飞脑洞大开的认为，这前户主是不是有个特别漂亮、身材特别好的女儿或者老婆，否则不会这么注意隐私。

    接下来在岳妃的指挥下，肖逸飞又去了华人多的尔湾，长滩，柔似蜜等地，可看到的房子肖逸飞都不太满意，要么距离品酒屋太远了，要么房子绿化不太好，不知道是不是肖逸飞的先入为主的心理因素，他还是觉得比佛利那两套房不错。

    肖逸飞决定，还是就在那两套中选吧，但是他却不知道选那套更好：

    “岳姐，你觉得那两套房哪套更好？”

    岳妃作为中介，还真没法说这事，但作为朋友，却不能不发表意见，还好她有办法：

    “我真不知道，不过你可以两套都买下来啊。”

    肖逸飞无语了，你要想挣佣金也不用这样吧。

    “我买两套干什么？”

    “我研究了一下洛杉矶的房市，发现现在可是入手的好机会。”

    “再好时机，我也只住一套就够了啊。”

    “投资啊，另外一套你可拿来出租。”

    说到房地产投资，这可是岳妃的专长，她开始滔滔不绝的对肖逸飞灌输加州这里的房屋出租市场。

    咱们国内和国外是两种情况。咱们国内，讲究的是房价上涨，原房主就加价出售，获得利润。因此出租率低、空置率高。但美国不同，因为出租市场成熟，出租率高、空置率低，出租率能达到9成以上。又没有什么产权期限，房主得到利润不是靠房价上涨，而是靠租金慢慢获得收益。

    房屋年租金和房价的比值叫做房屋的租售比，这是衡量房价是否合理的一个重要指标。在美国，一般住宅的租售比6%到12%，也就是说，考虑到空置情况，房屋一般10到20年能收回成本。之后只要房屋不变成危房，赚到的房租那就是你的利润。美国这里现在还有许多建于上世纪初的房屋，就像酒庄旁边卡琳老太太的“鬼屋”。继续为房东带来大笔收益。

    肖逸飞算了一下，一套房子600万，按照6%的租售比算就算年租金30多万，扣除房产税6万，差不多能到手25万。只是一个月就要3万的租金，不是说中产年收入只要5万就行了，那岂不是两个月房租就是中产家庭的年收入。这能租出去么？

    “利润好像还可以，但能租出去么？”

    “你听我给你分析，你要确定你想出去的对象阶层。你这套房在比佛利。出租的对象就应该是年收入几百万的小富豪。或者就是瑞安那种人。”

    肖逸飞很好奇：

    “他们肯花3万租房，为什么不自己买套呢，洛杉矶我相信有40多万还是能找到房吧，而且他们既然能付出房租。按揭也能买得起它吧。”

    “你还是不熟悉美国城市人的思维。他们工作流动性很大，时不时就想来一个‘外面世界那么大，我想出去走走’。租房的话，他们一个不顺心就跳槽，说不定还会跳到其他城市，或者其他州。另外银行按揭审核很严厉的，很多人达不到条件，要不次贷是怎么产生的。”

    肖逸飞点点头。她说的好像有道理。

    “而且这里是比佛利，周围住的都是些小有身家的人。你说像瑞安这样的律师，或者会计师，整形医生等，周围这些邻居可都是他们的潜在客户。”

    肖逸飞继续点头。

    “而且现在虽然是经济危机，但也有另外一个好处，比如以前那些住山上千万豪宅的人，资产缩水了，住不起豪宅了，于是平地区的这些次一等的房子不就是他们很好的过渡房么？”

    “好吧，你说服我了，只是出租麻烦不？”

    “我知道有条路最适合你这种人了，你可以把房屋出租和管理委托给一个中介公司。”

    “中介公司？他们还管这个？”

    “我们事务所也有管出租的好不。”

    “那他们收费多少？”

    “一般是租金的一成。虽然收费贵，但你其他啥事都不用操心了，比如租客的挑选、房屋的维修、管理。甚至只要你授权，他们会帮你赶走赖皮的租客，而且把租金按月打到你的账户上。”

    肖逸飞觉着这还不错，要不然，租客打个电话说水管爆了，那肖逸飞还得从纳帕赶回来找人修啊。

    肖逸飞能猜到她这么说的意图：

    “你是不是有可靠的中介推荐？”

    “你说对了，正好我知道有个私人中介，人品很不错，他老婆是我同学，也是华裔。”

    见肖逸飞有些担心的样子，她继续说道：

    “你别看不起私人中介，要不是我人脉还差一些，我都想跳出事务所当私人中介。”

    “好吧，那也得等我先把房买下来啊。”

    经过一番商议，参考岳妃弄到的最近最近周围类似房屋成交价格，最后这两栋房子肖逸飞的回价加起来正好1千万。显然这个价格超过了卖方目前接到的其他报价，也达到了房主的底线，当天他们就得到了对方接受报价的回应。

    经过仔细权衡，肖逸飞还是选择了自己住704，他可不想自己老婆在后院游泳还要担心被邻居拍下来，或者谈论身材什么样的。

    岳妃将她同学夫妇介绍给肖逸飞，肖逸飞也见到了那位身材很壮的私人中介格瑞斯和他的华裔妻子宋娟，还有他们那两个调皮的孩子。

    格瑞斯知道了以后626会交给他代理出租管理业务，看到一年能有3万多的管理费用，乐呵呵的接过了房屋检查工作，法律文书工作顺手又交给了沃尔特律师。支票一签肖逸飞就算是成为了包租公。

    不过格瑞斯同学给他指出了一点小麻烦，那就是626内的家具需要处理。

    原来美国这边和咱们是反着的。咱们国内，租房讲究的是啥家具电器都要齐全，越是能让租户能拎包入住的房子越好出租。但买二手房的话，讲究的是空，最好你就是一清水房，让新屋主可以按照自己的心意来装饰装修，布置新房。

    可美国这买房讲究的是能拎包入住，这点肖逸飞知道，他买的丹维尔当初就是拎包入住。他们租房讲究的空，据说他们的租客都是自带家具电器的，屋里东西多了，他们还放不下自己的东西。肖逸飞买到的626内部就是家具电器齐全，完全可以拎包入住。可现在要出租，这些家具电器就需要搬出去。

    对别人也许是个麻烦，但对肖逸飞就没多大问题，因为他有空间。伊西斯空间内部除了机械，就是专门放置这些乱七八糟的东西。于是他一会儿工夫就将626变成了空房子。要不是格瑞斯说过厨房和冰箱不用搬走，他说不定连洗碗机都给拆出来弄走了。然后他挑了一些家具、装饰品放到704去，其他的他打算带回丹维尔和蜜蜂丘，看能不能用得上。

    不明就里的格瑞斯第二天还夸奖肖逸飞找的搬家公司动作真快，还猜肯定是找的华人同胞，嚷着要肖逸飞介绍给他，他以后有活就找这帮人。

    肖逸飞只能无语问苍天，他可不知道从哪里去找这么一队动作快的工人。(未完待续。。)